ERFA – Der påhvilede ikke andelshaver et ansvar for vandskade hos underbo

Retten på Frederiksbergs dom af 6. april 2021

I sagen var der opstået en vandskade hos H’s underbo, som andelsboligforeningen havde betalt for udbedring af. Andelsboligforeningen udtog derefter stævning mod H med påstand om, at H var ansvarlig/hæftede for skaderne.

På baggrund af undersøgelser af skadens årsag var der under sagen enighed om, at synderen var en skjult utæt rørsammenføring under H’s badeværelsesgulv.

H havde købt andelsboligen med overtagelse i november 2013. H betalte som led i købet for en forbedring efter andelsboliglovens § 5 i form af nyrenoveret badeværelse, som var udført af en professionel VVS-installatør for den tidligere andelshavers regning 1,5 år tidligere. Som led i denne renovering var der (som noget nyt) etableret et bruserum, i hvilken forbindelse det utætte rør var installeret.

Andelsboligforeningen gjorde i sagen gældende, at H’s (hæftelses-)ansvar kunne støtte på:

1. at H havde vedligeholdelsespligten i relation til det utætte afløb og derfor var ansvarlig for skader, som udgik fra røret,
2. at H hæftede for skader, som udgik fra forbedringer i andelsboligforeningens § 5’s forstand, og/eller
3. at H var objektivt ansvarlig efter en analogi af lejelovens § 29, stk. 10, hvorefter en udlejer kan holde en lejer erstatningsansvarlig for skader forvoldt af installationer, som lejeren har foretaget.

Jeg repræsenterede H i byretten, hvor jeg gjorde gældende, at der ikke påhvilede H et objektivt ansvar for skader “forvoldt” af en installation, som givet vis var ejet af ham, men som var udført af professionel VVS-installatør på foranledning af en tidligere andelshaver. Det gjordes derudover gældende, at der ikke var noget at bebrejde H i relation til den utætte rørsammenføring, som han hverken havde haft indflydelse på installationen af eller mulighed for at opdage ved sædvanligt tilsyn.

Retten fandt, at røret var omfattet af H’s vedligeholdelsespligt, men afviste at der var grundlag for at konstatere, at skaden skyldtes tilsidesættelse af denne pligt.

Endvidere afviste retten, at der påhvilede H et objektivt ansvar for skader, der udsprang fra installationer i andelsboligen. Retten lagde vægt på, at der ikke af foreningens vedtægter fulgte et sådant objektivt ansvar, og at lejelovens § 29, stk. 10, ikke fandt anvendelse, allerede fordi bestemmelsen ikke kan udstrækkes til at ramme andre end den lejer, som faktisk har foretaget installationen. Retten afviste, at det forhold, at badeværelset i forholdet mellem H og andelsboligens sælger havde været betalt som en forbedring efter andelsboliglovens § 5, kunne medføre en anden vurdering.

På den baggrund frifandtes H i det væsentligste, idet han dog – i overensstemmelse med vores subsidiære påstand – blev pålagt at betale den mindre udgift, der havde været til udbedringen af selve den utætte rørsammenføring. Længere rakte vedligeholdelsespligten ikke.

Kommentar

Dommen bekræfter (ikke overraskende) eksistensen af den helt grundæggede erstatningsbetingelse: ansvarsgrundlag.

Selvom man som andelshaver er ansvarlig for at vedligeholde visse installationer, herunder at udbedre skader på installationerne, er det ikke givet, at man også er ansvarlig for at udbedre de skader, som eventuelt er forvoldt på tredjemands ejendele af installationerne. Hertil kræves noget mere – nemlig et ansvarsgrundlag; en fejl eller forsømmelse fra andelshavers side, som har forårsaget skaderne, eller et objektivt ansvarsgrundlag.

Spørgsmålet om udstrækningen af lejelovens § 29, stk. 10, er interessant og affødt af særligt TBB 2014.220. I afgørelsen blev § 29, stk. 10 anvendt analogt i en situation, hvor der var udgået skade fra en installation udført for en andelshavers regning. Retten på Frederiksberg har med dommen af 6. april 2021 afvist, at en ny lejer (i analogien, en ny andelshaver) overtager en tidligere lejers objektive ansvar for skader forvoldt af dennes installationer.

Dommen er anket af andelsboligforeningen.

Opdatering efter Østre Landsrets dom af 20. januar 2022

Østre Landsret afsagde den 20. januar 2022 dom i ankesagen, hvorved byrettens dom stadfæstedes.

Der var for landsretten enighed om, at vandskaden skyldtes mangelfuldt vvs-arbejde udført af en professionel vvs’er for den tidligere andelshaver, og at der intet var at bebrejde H i relation til, at forholdet (som var skjult under gulvet) ikke blev opdaget før, der indtrådte en vandskade hos underboen.

Ligesom i byretten fandtes det for landsretten ikke godtgjort, at skaden skyldtes, at H havde tilsidesat sin vedligeholdelsespligt. Det var som sådan heller ikke gjort gældende af andelsboligforeningen, som i højere grad argumenterede for, at der måtte påhvile H et objektivt ansvar for den skete vandskade, enten i medfør af vedtægternes bestemmelse om vedligeholdelse, princippet i lejelovens § 29, stk. 10, 1. pkt. eller den købsaftale, som H havde indgået med den tidligere andelshaver. I købsaftalen mellem H og den tidligere andelshaver vedrørende andelslejligheden var det i (et standardiseret) punkt 9 bestemt, at ”Køber indtræder i sælgers rettigheder og forpligtelser overfor Andelsboligforeningen fra overtagelsesdagen”.

Landsretten afviste, at der var grundlag for et objektivt ansvar, idet det i landsrettens begrundelse anføres:

• Landsretten finder […], at det efter vedtægternes § 10 ikke påhviler H at dække omkostninger til udbedring af vandskader hos underboen.
• Det tiltrædes, at princippet i lejelovens § 29, stk. 10, 1. pkt., ikke kan udstrækkes til at gælde i forholdet mellem H og Andelsboligforeningen, idet bad, afløb og rørsammenføring blev installeret af [en professionel vvs’er] for den tidligere andelshaver.
• Landsretten finder dernæst, at det ikke med fornøden klarhed fremgår af bestemmelsen i købsaftalens punkt 9 om debitorskifte, at bestemmelsen også omfatter hæftelse på objektivt grundlag for fremtidige følgeskader på andre andelshaveres beboelseslejligheder forårsaget af ikke synlige installationer udført for sælgerens regning i etageadskillelse uden for boligen.

I sidste ende måtte andelsboligforeningen således stå med de omkostninger, der havde været forbundet med udbedring af vandskaden hos underboen.

Spørgsmål om sagen kan rettes til mig.

Med venlig hilsen
Eva Høje Bisgaard Anker