ERFA – Entreprenør tilkendt 7 mio. kr. for ekstraarbejder i særlig “Open Book”-entreprise

Voldgiftskendelse af 23. oktober 2025

Bygherren rettede i januar 2021 henvendelse til hovedentreprenøren med henblik på opførelse af en scenebygning med tilhørende restaurations-, kontor- og toiletfaciliteter samt udenomsarealer. Projektet var tidsmæssigt presset, idet byggeriet skulle tages i brug allerede i maj 2022 i forbindelse med en planlagt åbningskoncert. Udbudsprocessen blev tilrettelagt som en “tæt, åben, tillids- og samarbejdsorienteret” proces, der af bygherrens rådgivere blev beskrevet som partneringlignende og baseret på “Open Book”-princippet. Det indebar konkret, at bygherren og dennes rådgivere havde fuld indsigt i underentreprenørernes tilbud og selv deltog i møder og drøftelser med underentreprenørerne.

I oktober 2021 indgik parterne en hovedentreprisekontrakt på disse vilkår. Af kontrakten fremgik det, at aftalegrundlaget bestod af (i) kontrakten, (ii) projektmaterialet og (iii) hovedentreprenørens tilbud, og at dokumenterne ved uoverensstemmelse skulle gælde i netop den rangorden. Det var samtidig fastsat, at den mest omfattende løsning ved uoverensstemmelser skulle anses for indeholdt.

På den baggrund opstod der tvist om et betydeligt antal påståede ekstraarbejder. Kernen var, at flere arbejder fremgik af projektmaterialet, men ikke var prissat i underentreprenørernes tilbud, der var udarbejdet på baggrund af et ældre projektgrundlag. Hovedentreprenøren gjorde gældende, at de uprissatte arbejder derfor udgjorde ekstraarbejder, mens bygherren henviste til, at arbejderne var indeholdt som følge af kontraktens rangordensbestemmelse.

Voldgiftsretten lagde indledningsvist vægt på entrepriseformens karakter. Voldgiftsretten fremhævede, at hovedentreprisen var gennemført under “Open Book”-vilkår med fuld gennemsigtighed om underentreprenørernes tilbud, og at bygherren havde haft indsigt i, hvordan entreprisebeløbet var sammensat. På den baggrund fandt voldgiftsretten, at vurderingen af, hvad der var indeholdt i entreprisesummen, måtte ske i lyset af den faktiske proces og den viden, bygherren havde eller burde have haft om, hvilke arbejder der var prissat.

Voldgiftsretten tilsidesatte ikke generelt kontraktens rangorden, men foretog en konkret fortolkning af aftalegrundlaget under hensyn til entrepriseformens karakter. I det omfang projektmaterialet indeholdt arbejder, som ikke var indeholdt i underentreprenørernes tilbud, og hvor bygherren havde haft indsigt i dette forhold, kunne bygherren ikke efterfølgende støtte ret på, at disse arbejder var indeholdt i entreprisesummen alene med henvisning til projektmaterialets indhold. Hovedentreprenøren fik på denne baggrund i det væsentlige medhold i sine krav og blev tilkendt et betydeligt beløb for ekstraarbejder.

Et konkret eksempel angik arbejder vedrørende isolering og tagpap på et scenegulv. Disse arbejder fremgik af projektmaterialet, men var ikke indeholdt i underentreprenørens tilbud. Voldgiftsretten lagde til grund, at bygherren eller dennes rådgivere vidste eller burde vide, at arbejderne ikke var prissat. Hovedentreprenøren fik derfor medhold i sit krav på betaling for disse arbejder.

Kendelsen illustrerer, at en “Open Book”-model ikke blot er en samarbejdsform, men kan få betydning for den kontraktretlige risikofordeling. Når bygherren vælger en model med fuld gennemsigtighed i prissætningen og aktiv deltagelse i tilbudsprocessen, indgår denne indsigt i vurderingen af, hvad der må anses for indeholdt i entreprisesummen. Bygherren kan i en sådan situation ikke uden videre påberåbe sig kontraktens formelle rangorden, hvis denne fører til et resultat, der er uforeneligt med den fælles forudsætning om, hvad der faktisk var prissat.

Sagen understreger samtidig vigtigheden af konsistens mellem det projektmateriale, der danner grundlag for kontrakten, og det materiale, der faktisk kalkuleres på. Hvis der opstår en forskydning mellem det juridiske aftalegrundlag og det økonomiske kalkulationsgrundlag, og bygherren har haft indsigt i denne forskydning, kan risikoen for denne forskel efter omstændighederne blive placeret hos bygherren.

Kendelsen er således ikke udtryk for, at rangordensbestemmelser generelt tilsidesættes i “Open Book”-entrepriser. Den viser derimod, at aftalegrundlaget skal fortolkes i sammenhæng med entrepriseformens karakter og den konkrete proces. Transparens i prissætningen kan i sidste ende få den konsekvens, at bygherren må bære risikoen for arbejder, der ikke var indeholdt i det tilbud, som dannede grundlag for entreprisesummen.

Advokat Anne Sofie Vindstrup repræsenterede hovedentreprenøren under hovedforhandlingen. Har du spørgsmål om sagen, kan der rettes til hende.