ERFA – Hærværksskader forvoldt af ulovlig fremlejetager ikke dækket af husejers bygningsforsikring

Retten i Roskildes dom af 17. januar 2023

Forsikringsselskabet havde med virkning fra 1. september 2016 bygningsforsikret sagsøgers ejendom. Ejendommen blev af sagsøger udlejet til beboelse. Ved en politiaktion den 13. september 2016 viste det sig, at ejendommen var blevet omdannet til et væksthus for omfattende og organiseret skunkproduktion. Dette betød blandt andet, at der var etableret huller i etageadskillelsen, ligesom gulve, vægge og lofter derudover havde taget skade af den høje luftfugtighed.

Efter at have fået nys om politiaktionen kontaktede sagsøger sin lejer på sms. Lejer svarede, at han var rejst ud af landet, og at han havde fremlejet huset til en ven. Det var i sagen ikke bestridt, at et sådant fremlejeforhold var i strid med den lejekontrakt, der var indgået mellem sagsøger og dennes lejer.

Forsikringsselskabet havde afvist at dække skaderne; for det første med henvisning til, at der ikke var tale om pludselige skader opstået i forsikringsperioden, og for det andet med henvisning til den almindeligt forekommende dækningsundtagelse i policen, som undtager hærværksskader forvoldt af lejer, medlemmer af lejers husstand eller andre med lovlig adgang til ejendommen.

Retten frifandt selskabet med to selvstændigt tilstrækkelige begrundelser, hvoraf den ene vedrørende begrebet pludselig skade er meget konkret begrundet, mens spørgsmålet om hvorvidt en ulovlig fremlejetager kan siges at have lovlig adgang til ejendommen kan være af generel forsikringsretlig interesse.

Retten anfører i sin begrundelse:

”Efter lejeretlige regler, havde denne fremlejer eller andre, som pågældende måtte have givet adgang til lejemålet, ikke lovlig brugsret til lejemålet, da dette ifølge kontrakten ikke måtte fremlejes eller udlånes, men dette er ikke ensbetydende med, at de rent forsikringsretligt ikke havde lovlig adgang til lejemålet. Der er ikke noget, der tyder på, at ejendommen er blevet overtaget i forbindelse med opbrud af et vindue eller en dør, men derimod, at lejeren, […], har givet andre adgang til ejendommen således, som det også fremgår af hans sms. Retten finder derfor, at de personer, som har etableret skunkvirksomhed i ejendommen, i forsikringsretlig henseende har haft lovlig adgang til ejendommen, hvilket også støttes af praksis fra Ankenævnet.”

Dommen slår med andre ord fast, at det afgørende for bedømmelsen af det forsikringsretlige begreb ”lovlig adgang” er, om adgangen er etableret ved magt/vold. Hvis en lejer af en forsikret ejendom overlader brugen af lejemålet til andre, har disse personer lovlig adgang til ejendommen i forsikringsretlig henseende; dette uanset om lejer herved handler i strid med lejekontrakten og etablerer en i lejeretlig henseende ulovlig fremlejning.

Der findes så vidt vides ikke trykt retspraksis vedrørende emnet, men afgørelsen er i overensstemmelse med (i øvrigt ganske sparsom) nævnspraksis.

Det vides ikke, om dommen ankes.

Sagen er forberedt og gennemført af Holst, Advokaters procesteam. Spørgsmål om sagen kan stiles til advokat Kristian Torp eller advokat Eva Høje Bisgaard Anker.