Bank frifundet for omstødelseskrav på 28,6 mio. kr.

En bank blev stævnet af konkursboet efter et ejendomsselskab, der blev erklæret konkurs den 5. januar 2017.

Kravet var en omstødelse med en samlet værdi på 28,6 mio. kr., og sagens hovedtemaer var:

• Om indfrielse/nedbringelse af henholdsvis en kassekredit og et erhvervslån, som ejendomsselskabet havde optaget hos banken kunne omstødes af konkursboet
• Om ejendomsselskabets ejerkreds og kautionister overfor banken havde orkestreret nedbringelsen og dermed var erstatningsansvarlige
• Om de sikkerheder, ejendomsselskabet havde stillet overfor banken, medførte, at indfrielserne var uomstødelige overfor banken
  Sagen blev ført ved først Retten i Lyngby, siden Østre Landsret. Begge steder var banken repræsenteret af Henrik Christian Strand, associeret partner i Holst,

Omstødelse ved Retten i Lyngby

Ved Retten i Lyngby blev banken dømt til at betale 16,5 mio. kr. af de i alt 28,6 mio. kr.

Det skyldtes, at Retten fandt:

• at nedbringelsen af kassekreditten på 7,5 mio. kr. i perioden fra den 6. oktober til den 30. december 2016 var omstødelig, fordi ejendomsselskabet på tidspunktet for nedbringelsen var i så alvorlige økonomiske vanskeligheder, at konkurs var eneste mulighed. Retten lagde særligt vægt på, at ejendomsselskabet ikke betalte ejendomsskat, moms eller terminsydelse i perioden og at der var betydelig usikkerhed om vilkårene for refinansiering af realkreditlånet i selskabets ejendom.
• at nedbringelsen af ejendomsselskabets erhvervslån i banken på 9 mio. kr., der var sket fra den 30. december 2015 til den 30. juni 2016, også blev anset for at være omstødelig. Det var rettens opfattelse, at banken måtte være blevet klar over, at ejendomsselskabet var insolvent, i forbindelse med en intern overførsel mellem to konti den 9. maj 2016. Selvom banken havde transport i indbetalingerne, omstødte retten i Lyngby disse, da der samtidig med indbetalingerne blev etableret en tilsvarende ny trækningsret for ejendomsselskabet.

Det resterende påstandsbeløb på 12,1 mio., kr. var indbetalinger på erhvervslånet før den 30. december 2015. Dette blev ikke vurderet omstødeligt, da retten fandt, at ejendomsselskabet ikke var insolvent på daværende tidspunkt.

Frifindelse: Der var likviditet til at betale gæld

Banken og kautionisterne ankede sagen til Østre Landsret, der frifandt både banken og kautionisterne.

For så vidt angår nedbringelsen af erhvervslånet på 9 mio. kr. konkluderede Østre Landsret, , at ejendomsselskabet i maj 2016 havde likviditet til at betale den gæld, der forfaldt i den nærmeste fremtid.

Østre Landsret støttede sin vurdering på:

• oplysninger i selskabets revisionspåtegnede årsrapport for 2015
• at der var overskud på den løbende drift med cirka 7,4 mio. kr.
• at en del af årets dårlige resultat skyldtes en nedregulering af ejendomsselskabets ejendomsværdi med 115 mio. kr. pr. 31. december 2015.

Østre Landsret lagde yderligere til grund:

• at ejendomsselskabet i løbet af efteråret 2016 var i dialog med en kreditor om et sælgerpantebrev på cirka 31,2 mio. kr., der forfaldt til betaling den 31. december 2016. Dialogen omhandlede betaling af et beløb på 1 mio. kr., og i december 2016 nåede parterne til enighed om et beløb på 2 mio. kr. – hvilket tillige var i den størrelsesorden, banken havde estimeret
• at der fra fra sommeren 2016 var forhandlinger mellem ejendomsselskabet og dets realkreditinstitut om refinansiering af realkreditlånet
• at det i starten af maj 2016 heller ikke måtte anses for usandsynligt, at der kunne ske hel eller delvis genudlejning af et areal, som en lejer i henhold til lejeaftalen skulle reducere sit lejemål med pr. 1. januar 2017

Østre Landsret fandt det altså ikke godtgjort, at ejendomsselskabet var insolvent den 9. maj 2016, eller at indfrielsen af erhvervslånet denne dato havde en sammenhæng med den insolvens, der omkring 8 måneder senere førte til selskabets konkurs.

Endvidere var det Østre Landsrets vurdering, at det ikke kunne føre til en anden vurdering, at ejendomsselskabet ikke betalte moms og skat den 1. august og den 1. september – fordi ejendomsselskabet havde haft likviditet til det, hvis man havde besluttet sig for at betale.

Frifindelse: Banken havde uomstødelig sikkerhed

I relation til nedbringelsen af kassekreditten fra den 6. oktober 2016 og frem til den 30. december 2016 konkluderede Østre Landsret, at lejers lejeindbetalinger henholdsvis den 7. og 10. oktober 2016 gjorde, at den tilhørende kassekredit blev nedbragt, således at saldoen på kassekreditten den 10. oktober 2016 blev positiv. Saldoen forblev herefter positiv frem til konkursens indtræden, hvor den var på ca. 5,4 mio.

Det fremgik af sagen:

• at banken den 15. juni 2007 – til sikkerhed for engagementet med ejendomsselskabet – havde fået uigenkaldelig primær transport i de til enhver tid værende huslejebetalinger i henhold til tre lejekontrakter med lejer, og at lejer var blevet underrettet om transporten.
• at lejekontrakterne vedrørende de samme arealer med virkning fra den 1. januar 2014 blev samlet under én lejekontrakt med en samtidig reduktion af det lejede areal pr. 1. januar 2017.

Samme dag som sidstnævnte kontrakt blev underskrevet, underskrev lejer og ejendomsselskabet tillige en betinget afløsningsaftale, hvoraf det fremgik:

• at den nye lejekontrakt skulle afløse de oprindelige lejekontrakter
• at ophør af disse var betinget af, at parterne senest den 1. marts 2014 og med virkning fra den 1. januar 2014 indgik en endelig, ubetinget og bindende lejekontrakt vedrørende lejemålet
• at lejers forpligtelser ved fraflytning blev maksimeret til 7,5 mio. kr.

På den baggrund – og da der ikke i forbindelse med den nye lejekontrakt blev aftalt nye vilkår vedrørende lejebetalingerne, som udgjorde sikkerheden, og da der endvidere ikke var berettiget tvivl om identifikationen af lejebetalingerne – fandt Østre Landsret, at banken havde uomstødelig sikkerhed i de lejebetalinger, der blev indbetalt på driftskontoens kassekredit henholdsvis den 7. og 10. oktober 2016.

Der kunne derfor ikke ske omstødelse af nedbringelse og indfrielse af kassekreditten i forhold til banken, da sikkerheden i lejebetalingerne ikke var opstået senere end 3 måneder før fristdagen.