Kategori: Rådgivning

Modellen har særligt vist sig egnet ved gennemførelse af større nybyggerier, hvor det almene byggeri indgår som en del af et større byudviklingsprojekt, men modellen kan også være en effektiv og egnet metode til opførelse af mindre almene projekter, hvor det almene byggeri har snitflader og sammenhænge med privat udvikling.

Det er en forudsætning for anvendelse af den delegerede bygherremodel:

1. at anvendelse af modellen er nødvendig for projektets gennemførelse
2. at udbudsreglerne overholdes, og
3. at den almene bygherre ikke ved anvendelse af modellen løber unødige risici.

Opfyldelse af forudsætningerne er samtidig nødt til at ske med øje for den private udviklers kommercielle grundlag og finansieringsmuligheder, da den private parts økonomiske grundlag for en aftale ofte ellers ikke er til stede.

Indgåelse af aftalerne kræver derfor også både stort kendskab til almenboligloven, udbudsreglerne, projektudvikling og entrepriseret og kommerciel indsigt, så aftalerne kan tilpasses det konkrete projekt.

I løbet af 2022 har Holst, – partner Svend Bjerregaard og hans team – bistået en lang række almene boligforeninger med aftaler om den delegeret bygherremodel omfattende opførelse af samlet mere end 30.000 m2 alment nybyggeri.

Efter Region Syddanmarks afslutning af udbud af rammeaftale om levering af kød og kødpålæg indgav en forbigået tilbudsgiver klage over udbuddet.

Klagen indbefattede blandt andet synspunkter om, at Region Syddanmark ikke havde foretaget en korrekt evaluering af tilbuddene i forhold til de oplyste tildelingskriterier og den oplyste evalueringsmodel.

Klager fik ikke medhold i nogen af de nedlagte påstande, men sagen viser behovet for at beskrive såvel tildelingskriterier som evalueringsmodel klart og entydigt i udbudsmaterialet samt behovet for efterfølgende at foretage tilbudsevaluering i nøje overensstemmelse med det oplyste i udbudsmaterialet.

Holst, – repræsenteret af partner Svend Bjerregaard og hans team – repræsenterede Region Syddanmark i sagen, som Klagenævnet for Udbud traf afgørelse i den 25. august 2022.

Agro Food Park i Skejby kunne i sommeren 2022 slå dørene op for 8.300 m2 nybygget, bæredygtigt flerbrugerhus, der sammen med tre andre flerbrugerhuse danner rammerne for et innovationsmiljø for virksomheder inden for landbrugs- og fødevaresektoren.

Bygherren på det nye flerbrugerhus Park 26 var Landbrug & Fødevarer, der ejer Agro Food Park,
og Holst, – repræsenteret af Holger Schöer og hans team – bistod hele vejen i processen. Bistanden omfattede blandt andet rådgivning og udarbejdelse af entrepriseaftale og lejeaftaler for de kommende brugere af bygningen.

Det var vigtigt for bygherren, at entrepriseaftalen forenede bæredygtighed og budgetsikkerhed. Sammen med Holst, blev der derfor tænkt anderledes i udarbejdelsen af entrepriseaftalen, der blev opbygget som et tillidsbaseret samarbejde med indbyggede partneringelementer – herunder princippet om ”åben bog”.

Den valgte aftaleform var som ventet den helt rigtige. Byggeriet blev afleveret til tiden. Budgettet blev holdt. Og byggeriet modtager en DGNB Guld certificering, hvilket var et af succeskriterierne for det nye byggeri.

Om samarbejdet med Holger Schöer udtaler direktør for ejendomme Thomas Funch-Hansen:

”Som bygherre har det været en fornøjelse at have Holger som samarbejdspartner i en ikke standard entrepriseaftale med entreprenøren. Igennem god rådgivning sikrede Holger kontinuerlig fokus på den større fælles gevinst i samarbejdet med entreprenøren. Han var en solid juridisk og brancheerfaren støtte på de uundgåelige tidspunkter, hvor forskellige holdninger udfordrede samarbejdet. Det sikrede, at projektet på intet tidspunkt optrappede til konflikt, men at begge parter forblev løsningsorienterede.”

Arbejdernes Byggeforening i Silkeborg er som mange andre af landets almene boligorganisationer i gang med et større renoveringsprojekt i flere af deres afdelinger – de såkaldte helhedsplaner, der skal være med til at fremtidssikre boligerne.

Det er en både omfattende og langsigtet proces, og derfor er det vigtigt at strukturere alle dele af processen og kigge fremad.

Forud for den endelige projektering af helhedsplanerne valgte Arbejdernes Byggeforening derfor at indgå et samarbejde med to øvrige almene boligorganisationer om rammeaftaler om henholdsvis totalrådgivning og bygherrerådgivning.

Målet var på den måde at lette den efterfølgende aftaleproces, og Arbejdernes Byggeforening har på baggrund heraf indgået aftale om totalrådgivning til flere af helhedsplanerne. Udførelsen af helhedsplanerne udbydes nu i fag- og hovedentrepriser.

Gennem hele forløbet har Holst, – repræsenteret af partner Svend Bjerregaard – bistået Arbejdernes Byggeforening med udbud af rammeaftaler, indgåelse af totalrådgivningsaftaler og udbud af entreprisekontrakter samt ageret løbende rådgivnings- og sparringspartner om almenretlige forhold i den forbindelse.

Region Syddanmark udbød i perioden 2016/2017 anden fase af en større om- og udbygning af Sygehus Sønderjylland i Aabenraa – et udbud med cirka 22.500 kvadratmeter nybyggeri, 8.000 kvadratmeter ombygning og et budget på 450 millioner kroner. Der skulle blandt andet etableres en række nye faciliteter, hospitalsafsnit, lager og kontorfaciliteter samt tilkørsels- og parkeringsforhold.

Udbygningen af Sygehus Sønderjylland blev udbudt som en hovedentreprise efter reglerne om udbud med forhandling, og regionen søgte juridisk rådgivning og sparring hos Holst i forbindelse med udbuddet.

Holst, – repræsenteret af partner Svend Bjerregaard – bistod således både i den indledende fase omkring udarbejdelse og udbud af entreprisekontrakten og med løbende entrepriseretlig rådgivning og sparring undervejs i forløbet.

Projektet blev opført som kvalitetsfondsprojekt, og den nye fløj blev indviet i 2020 – og samme år kåret til årets sundhedsbyggeri.

Det hører til undtagelserne, at én part i en voldgiftssag utvetydigt kan erklære sig som vinder i alle sagens spørgsmål. Det var ikke desto mindre tilfældet, da kendelsen i en stor voldgiftssag blev afsagt juni 2021 – på trods af, at en som udgangspunkt negativ erklæring fra en syns- og skønsmand faktisk talte for det modsatte for et af de store krav.

Holst, repræsenterede i sagen en bygherre, der var blevet indklaget for et stort, tocifret millionbeløb af totalentreprenøren på et projekt. Totalentreprenøren krævede dels betaling for en række påståede ekstraarbejder, dels tilbagebetaling af de dagbøder, virksomheden var blevet pålagt for 126 dages forsinkelse samt erstatning og godtgørelse.

Det betød, at Voldgiftsretten – med en højesteretsdommer som formand – måtte tage stilling til en række komplicerede spørgsmål, herunder: Hvor klart skal et udbudsmateriale være? Hvor grundigt skal en totalentreprenør læse udbudsmateriale? Hvilken undersøgelsespligt har totalentreprenøren, når der gøres indgreb i eksisterende bygninger? Hvor går grænsen for uforudsigelige myndighedskrav for en totalentreprenør? Må en totalentreprenør søge dispensation for myndighedskrav uden bygherrens godkendelse? …

Totalentreprenørens krav blev afvist

Bevisførelsen fra Holst, – der var repræsenteret af advokaterne Holger Schöer og Pernille Svit Westphal Riis fra firmaets Construction Group – overbeviste voldgiftsretten om, at totalentreprenøren ikke havde overblik over kravene til myndighedsbehandlingen på forhånd. Og at totalentreprenøren heller ikke undervejs i processen fik skabt et rettidigt og retvisende overblik – men i stedet fik det drypvist og på bagkant.

På den baggrund blev totalentreprenørens krav om tilbagebetaling af dagbøder, tidsfristforlængelse, erstatning og godtgørelse afvist. Desuden konstaterede Voldgiftsretten, at formalia vedrørende varsling og opkrævning af dagbod var overholdt, så totalentreprenøren skal betale dagbod for hele forsinkelsen på 126 dage. Totalentreprenøren skal desuden dække sagsomkostninger og omkostninger til Voldgiftsretten, hvilket beløber sig til 1.850.000 kroner.

Hos bygherren er der naturligvis stor tilfredshed med kendelsen – og med Holst,

– Vi har været meget glade for at have Holger og Pernille på vores hold i det her uventede stormvejr. De fik hurtigt analyseret det meget omfattende bilagsmateriale, og herefter udstak de en klar kurs for den videre færd. Den kurs har de med sikker hånd fastholdt hele vejen, og det førte altså frem til en overbevisende sejr i voldgiftsretten, fortæller bygherrens direktør.

Et tidligere industriområde lidt udenfor København er blevet omdannet til et spændende nyt kvarter med både boliger og erhverv. Området rummer nu mere end 1.000 boliger samt detailhandel og øvrigt erhverv. Holst, har bistået ejeren med rådgivning fra start til slut: Opkøb af grunden, planarbejde, ejendomsudvikling, strukturering af grunde og bygninger i selskabsform, oprettelse af grundejer- og ejerforeninger, entrepriseretslig rådgivning og endelig salg af de færdigopførte ejendomme.

Ejendommene er blevet solgt til især udenlandske og danske kapitalfonde, primært som selskabshandler, og i august 2020 bistod Holst, i forbindelse med closing på et af de sidste projekter – et ”turn key”-boligprojekt med cirka 70 boliger og tilhørende parkeringskælder.

Ansvarlig for transaktionen var partner Thue Hagenau, som har indgående erfaring med transaktioner relateret til ”turn key”-projekter.

I 2020 kunne metropassagererne i København tage den nye metrolinje M4, Nordhavnslinjen, i brug – og dermed både glæde sig over, at det blev lettere at komme til det pulserende Nordhavns-område, og over, at den nye metrolinje blev leveret til tiden.

Bag etableringen af metrolinje M4 stod et tysk entreprenørkonsortium (Züblin og Hochtief), og de blev bistået af partner i Holst, Holger Schöer, såvel før som under opgaven med at udgrave og bygge røret til metroen. Holger udførte en risikoanalyse af kontrakten, forklarede, hvordan danske kontrakter og regler er bygget sammen, og forhandlede med Metroselskabet sammen med konsortiets repræsentanter. Efter kontraktindgåelsen bistod Holger med løbende rådgivning.

Der var med andre ord tale om international entrepriseret ved et tungt anlægsprojekt, og entreprenørkonsortiet nød undervejs godt af Holgers tyske aner, der gør, at han taler flydende tysk foruden dansk og engelsk.

Metrolinje M4 blev som nævnt taget i brug til tiden.

 

Holst, var med helt fra begyndelsen, da en jordejer ønskede at udvikle et nyt boligområde i Østjylland – en proces, der stadig, primo 2021, er i gang.

Med partner Morten Fendinge Olsen i spidsen, har Holst således bistået med at udvikle og optimere en struktur for, hvordan boligområdet kan realiseres, så alle skridt og muligheder er belyst juridisk: Bør der eksempelvis sælges enkelthuse eller større klynger af ejendomsareal?

Optimeringen af samarbejdsmodeller og udviklingsmuligheder samt realiserings- og salgsproces har krævet både juridisk, strategisk og kommerciel indsigt. Og undervejs i processen har Holst, samarbejdet med mange forskellige aktører, og der er arbejdet med blandt andet kommuneplan, lokalplan, købsaftaler, salgsaftaler og lejeaftaler. Fokus har hele tiden været på dels at sikre den optimale realisering af arealet, dels at sikre, at jordejerens holdninger og værdier i forhold til projektet bliver respekteret og bedst muligt realiseret. Sidstnævnte gælder også i forhold til overvejelserne om eksempelvis, hvilke fællesfaciliteter, der skal være i boligområdet.

midtVask, der er Region Midtjyllands eget vaskeri, skulle i 2017 afgive kontrolbud på regionens udbud af vaskeriopgaver i den vestlige del af Region Midtjylland i henhold til reglerne herom i kontrolbudsbekendtgørelsen og den tilhørende vejledning.

Derfor kontaktede de Holst,, og partner Svend Bjerregaard bistod sammen med andre eksterne rådgivere med rådgivning og vejledning i forbindelse med afgivelse af kontrolbuddet.

På baggrund af kontrolbuddet besluttede regionen at udvide omfanget af midtVask’s opgaver, og regionen har senere også besluttet at bygge nyt vaskeri på Aarhus Universitetshospital med henblik på fortsat at varetage størstedelen af regionens vaskeriopgaver in-house.

Primo 2021 er midtVask ved at udbyde aftaler om levering af vaskerimaskiner efter reglerne om konkurrencepræget dialog, og i den forbindelse bistår Svend Bjerregaard med udbudsstrategi, udarbejdelse af kontrakt og gennemførelse af udbudsproces.